目前高层次的会计人才供不应求，需求很大，会计层次的分类也很分明，拿到含金量高的会计证书，在加上工作经验的会计人员在人才市场是很抢手的。

取得会计中级职称在私企，外企，国企，事业单位的很多会计人都加了薪水，待遇得到了提高。这就是中级会计职称的含金量所在。

2017年中级会计职称考试时间:9月9至10日。

各科目具体考试时间如下:

*批次:9月9日(星期六) 8:30－11:30中级会计实务；13:30－16:00财务管理；18:00－20:00经济法；

第二批次:9月10日(星期日) 8:30－11:30中级会计实务；13:30－16:00财务管理；18:00－20:00经济法；

会计中级职称考试方式:中级会计职称考试全部采用无纸化试点方式（计算机答题）。

2017年会计中级职称报名时间:3月1日至31日，“*会计资格评价网”中、高级资格考试报名系统开通；报名系统中缴费系统延开至4月5日。

具体条件:

1，取得*专科学历，从事会计工作满5年；

2，取得*本科学历，从事会计工作满4年；

3，取得双学士学位或研究生班毕业，从事会计工作满2年；

4，取得硕士学位，从事会计工作满1年；

5，取得博士学位。

有关会计工作年限，是指报考人员取得规定学历前后从事会计工作时间的总和，其截止日期为考试报名年度当年年底前。

苏州新财中级会计职称培训班:4月中旬5月初开始上课，有周末班，晚班。

如需了解课程详情，请拨打我们的培训咨询

报名时请认清地址:苏州市人民路877号三元宾馆旁边（图书馆斜对面），

会计中级实务_第四章_投资性房地产

投资性房地产的范围

目的是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有

（实质为让渡资产使用权）

主要学会判断

已出租的土地使用权

计划出租但尚未出租（界定日:租赁开始日）

持有并准备增值后转让的土地使用权

闲置土地   （界定:持有当时的目的）

已出租的房产 （界定:有租赁协议且辅助服务不大）

企业出租给本企业职工居住的宿舍

暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出 租

租入再转租

作为存货的房地产

空置建筑物

部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产

投资性房地产的初始计量 

外购
以外购的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计入
（注:只有在购入的同时开始对外出租或用于增值，才能为投资性房地产；对持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产）

投资性房地产的初始计量 

自建
以自建的成本计入
（注:原计入无形资产的土地使用权转入投资性房地产、同时把原累计摊销转入投资性房地产摊销）

（注:房产行业自建用开发产品而不用在建工程）

某公司一般纳税人
（1）2011年10月，开始自建一写字楼。共领用工程物资1800万元（含00）；领用本企业自产的库存商品一批，成本150万元，计税价格200万元；另支付在建工程人员薪酬516万元。
（2）2012年12月，与丙公司签订了租赁协议，将该写字楼经营租赁给丙公司，租赁期为2年，年租金为240万元。租赁期开始日为2012年12月31日。
（3）2012年12月31日，该写字楼达到了预定可使用状态并投入使用，该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0。

甲房产开发商有关资料如下:（1）2012年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售;（2）2012年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，预计使用年限为70年，不准备开发建造商品房和经营出租，准备持有待增值后转让;（3）2012年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款40 000万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售; （4）2012年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款10 000万元，预计使用年限为50年，准备建造自用办公楼。下列有关甲公司2012年取得土地使用权的初始计量，表述正确的有（    ）。
月取得的土地使用权确认为开发成本
月取得的土地使用权确认为开发成本
月取得的土地使用权确认为开发成本
月取得的土地使用权确认为固定资产

投资性房地产的初始计量 

后续支出
费用化---计入其他业务成本

资本化---计入投资性房地产成本（将原投资性房地产有关科目全部转销）

（注:改扩建后仍作投资性房地产的，改扩建时通过“投资性房地产—在建”核算成本，开发期间不折旧）

甲公司有关资料如下:
（1）10年12月17日甲与乙签订租赁合同，甲将一栋办公楼整体出租给乙，租期为3年，年租金为400万元，每年年末支付。2010年12月31日为租赁期开始日。该办公楼原值为10 000万元（不含土地使用权价值）、办公楼预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧250万元。办公楼的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。
（2）11年支付办公楼的修理费用万元。
（3）假定13年12月31日租赁期满后收回，当日达到自用状态（或对外出售，售价为12 000万元
（4）假定租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，进行改扩建。14年3月31日, 改扩建工程完工,共发生支出400万元，均以银行存款支付。同时出租给丙公司。

投资性房地产的后续计量 

    通常应当采用成本模式计量

    满足特定条件时可以采用公允价值模式计量（当地有活跃房产交易市场、市场能取得市价信息）

成本模式

    计提折旧或摊销---其他业务成本

    有减值迹象---计提减值准备

 公允价值模式

    不提折旧或摊销，也不计提减值

     报表日以公允价值反映---差额公允价值变动损益

09年4月初，甲公司取得一宗土地使用权，准备在该宗土地上建造两栋写字楼，支付土地使用权价款为50 000万元，预计剩余使用年限为50年，净残值为零，采用直线法摊销。09年4月，开始建造两栋写字楼。09年11月与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁合同规定写字楼于达到预定可以使用状态时开始起租。10年1月写字楼完工达到预定可以使用状态，两栋写字楼的实际造价均为20 000万元，均能够单独出售。假设两栋写字楼分别占这块土地的一半面积。假定甲公司采用成本模式进行后续计量。租期为3年，月租金为500万元，按月收取，投资性房地产采用直线法摊销，写字楼的预计使用年限为30年，不考虑净残值。营业税率为5%。

10年9月，甲公司（房地产开发企业）与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为2年。10年12月1日该写字楼开始出租，写字楼的工程造价为8 000万元，公允价值也为相同金额。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。10年12月31日，该写字楼的公允价值为8 400万元。

后续计量模式的变更

     计量模式一经确定，不得随意变更。（满足条件，成本---公允价）
　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　（注:在极少情况下，采用公允价值但后期公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值）

12年1月1日，甲将原出租给乙公司使用的办公楼 从成本模式转换为公允价值模式计量。2011年12月31日，该办公楼的公允价值为12 000万元。该办公楼成本10 000，已计提折旧500，企业按照利润的10%计提盈余公积，所得税率25%。要求:编制2012年1月1日追溯调整的会计分录。

借:投资性房地产—成本　　　　               10 000
　　　　　　　　—公允价值变动                2 000
　　投资性房地产累计折旧（250×2）　　　　　    500
　　贷:投资性房地产　　　　　　　　             10 000
　　　　递延所得税负债                （2 500×25%）625
　　　　盈余公积                 （2 500×75%×10%）
　　　　利润分配—未分配利润   （2 500×75%×90%）1 。

A房地产开发公司适用的所得税税率为25％，所得税采用资产负债表债务法核算。A公司对投资性房地产采用公允价值计量模式（1）2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租期为2年，每年收取租金400万元，租金于每年年末收取（2）2010年1月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为6 000万元（3）2010年12月31日，该写字楼的公允价值为6 600万元（4）2011年12月31日，该写字楼的公允价值为6 300万元（5）2012年1月1日，租赁期届满，A公司收回该项投资性房地产。为了提高该写字楼的租金收入，A公司决定于当日起对该写字楼进行装修改良（6）2012年12月31日，该写字楼改良工程完工，共发生支出600万元，均以银行存款支付完毕，即日按照租赁合同出租给C公司（7）对于该项房地产，税法规定采用直线法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为零。

投资性房地产转换 

 投资性房地产转换形式及转换日

企业不得随意进行重分类，必须有确凿证据（董事会改变用途书面决议，或实际用途从自用状态改为出租状态）
包括:

（1）投资性房地产转换为自用房地产或存货；

（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产

成本模式下转换

----将被转换部分相关所有科目转销（折旧减值转换）

 公允价值模式下

 转为投资性房地产——账面与公允价值之差，借差计入公允价值变动损益，贷差计入其他综合收益（处置时转入其他业务成本）

转为存货或自用——　将原投资性房地产科目全部转销

10年9月1日，A公司董事会决定将自用办公楼整体出租形成书面决议。（不考虑土地使用权）（1）2010年11月3日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为200万元。年初支付租金。假定租赁期内确认租金收入。该办公楼2009年9月1日购建完成达到预定可使用状态，原值为3 840万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日和2010年12月31日办公楼的公允价值分别4 000万元和4 200万元。（2） 2011年初收到租金200万元。 2011年12月31日办公楼公允价值为5 000万元。（3）2012年初收到租金200万元 2012年12月31日办公楼公允价值为4 600万元。（4）2013年初收到租金200万元。2013年12月31日办公楼公允价值为4 800万元。租赁期届满时，董事会作出书面决议将该房地产收回作为固定资产，当日达到自用状态。

甲公司是从事房地产开发业务的企业,2009年3月31日, 甲公司董事会就其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。（1）2009年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议,租赁期开始日为2009年6月30日，租赁期2年，该写字楼的账面余额5 500万元,未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2009年3月31日和2009年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。2009年12月31日收到6个月的租金300万元。（2）2010年12月31日商铺公允价值6 500万元，收到本年租金600万元。（3）2011年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将用于该房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。2011年6月30日转换日该房地产的公允价值为6 400万元。收到半年租金300万元。

投资性房地产的处置

A公司有关投资性房地产资料如下:
（1）2009年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元，每年年初支付。2009年12月31日为租赁开始日。该办公楼系2008年12月31日购入，原值为50 000万元、预计使用年限为40年，预计净残值为零，如果采用成本模式用直线法计提折旧。如果采用公允价值模式，则2009年12月31日的公允价值为60 000万元。 （2）2010年初收到租金，2010年支付写字楼的修理费用2万元。2010年末办公楼公允价值为63 000万元。（3）2011年初收到租金，年末办公楼公允价值为61 000万元。（4）2012年初收到租金，年末办公楼公允价值为62 000万元。假定2012年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对其进行改扩建,并与C公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将办公楼出租给C公司。随即进入改扩建工程。（5）2013年3日31日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出6 000万元均以银行存款支付。同时出租给C公司。（6）假定2012年12月31日租赁期满后将其出售，售价为70 000万元。